美國中產階級的購屋夢開始破滅

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(圖/美聯社)

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日前美國最新的標普凱斯-席勒全國房價指數出爐,今年2月比去年同期上漲19.8%,創下此指數編制25年來的第三高。從絕對水準來看,美國單一家庭獨戶或連棟透天住宅的價格,目前比金融海嘯房價崩盤前的2006年7月高峰,還高出了55.3%。

名導演麥可‧摩爾在其2009年紀錄片《資本主義:一個愛的故事》裡,是這樣描述美國夢的:任何一個普通員工,像是汽車廠的工人,有能力可以買一個獨門獨戶、有院子的房子,配偶不需要爲了經濟壓力而工作,每年有能力度假,每5年可以換一部車子,然後可以負擔得起子女上大學的學費。

這個夢在2008~2009年金融海嘯前的30年就已漸漸被侵蝕,金融海嘯加速其幻滅,現在則是動搖到最根本的核心,就是開始打破美國中產階級的住房夢。美國評論網Marketplace.org最近一篇文章的標題就叫做〈美國(租屋)夢?〉點出美國房屋市場的幾個大趨勢。

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其一,美國華爾街的資本家在2008~2009房價崩盤期間,大量收購廉價住宅,把因爲金融海嘯而無法負擔貸款的原住戶逐出。從那時候開始,大量商業資本進入長久以來均爲一般家庭所眷顧的獨戶住宅市場。最新的數字顯示,住房投資公司所購買的房地產中,超過四分之一是新建獨戶住宅;這個數字在2019年的第3季,才只有3%。

愈來愈多的開發商,開始興建專門賣給住房投資公司的獨戶住宅。據報導,這些投資公司總共備好了890億美元的資金要來買新建獨戶住房,目前爲止只投入了四分之一。在今年2月,美國全國有79萬9千戶的獨戶或連棟透天住宅在興建中,裡面有近一成是爲住房投資公司所興建的,但這個比率還在快速增加中。

有些開發商一開始是爲了一般家庭而興建住宅,但到了後來,發現不如賣給住房投資業者。後者資本雄厚,一旦價格達成協議,整批住宅就完成交易,比起一戶一戶賣給一般家庭,反有更高的利潤。

最近美國通貨膨脹已經達到8.5%的年增率,創下41年來最高紀錄。美國中央銀行(聯準會)在3月調高了利率0.25個百分點,最近又宣稱,下個月例行會議時不排除再度提高利率。美國目前聯邦資金(銀行隔日拆款)利率幾乎是零,實質利率等於負8%;這樣微幅地調上去,不痛不癢,怎麼可能有效抑制通貨膨脹?所以物價會繼續漲,房價也可能會繼續飆。

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但是,調高利率的宣示效果,已經讓10年期公債的利率衝高,也讓一般家庭可以從銀行借到的購屋貸款利率衝高;最新的30年固定利率房貸的數字,已經漲到4.72%。所以,在住房方面,美國的中產階級同時面臨了三大困境:房價飆高、房貸利率上升、消費物價上升;這3件事同時發生,絕非微幅的薪水上漲所能抗衡。最後,只能放棄買房,改成用租的。美國夢最後、最重要的堡壘──擁有一棟獨戶房屋,自此開始失守。

面積遼闊、新社區開發土地成本較低的美國如此,其他國家,尤其是亞洲國家,更不用說了;韓國總統選舉,執政黨敗,這就是主要原因之一。臺灣呢?都會地區的中產階級,大概近50年來,沒有人敢做購買獨戶住宅的夢;但是,最近10年來,恐怕連買公寓的夢都不敢做了。

未來如何?依據萊坊(Knight Frank)發佈的「全球住宅房價指數」報告指出,截至去年第3季爲止,全球主要56個國家及區域的平均房價年增率高達9.4%。在扣除消費者物價因素後,全球房價漲最兇的是南韓,年增率高達23.9%;「臺灣的年增率才6.9%,甚至不及日本的8.7%,只是全球的第23名而已」。而且,中央銀行對於提高利率,又非常地保守,實質利率長期爲負。引述這個報告的一篇媒體文章,因此下了一個標題,就是〈專家:短期看不見房價跌〉。看起來,購屋美夢破滅的黑暗隧道還沒有走完,看不到任何曙光。(作者爲東吳大學講座教授、前行政院政務委員)

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